1. ¿Qué es conveniente saber antes de comprar una vivienda?
2. ¿Qué es conveniente saber antes de vender tu vivienda?
3. ¿Qué es un préstamo hipotecario?
4. ¿Y si la vivienda que voy a comprar ya tiene un préstamo hipotecario?
5. ¿Cómo elegir el tipo de préstamo que más te interesa?
A. Importe
B. El interés
C. Periodo de interés
D. Cuota a pagar
E. Plazo de amortización
F. Sistema de amortización
6. ¿A qué información tiene derecho el solicitante de un préstamo hipotecario?
7. ¿Qué gastos tiene un préstamo hipotecario?
A. Gastos previos a la formalización
B. Gastos de formalización
C. Otros gastos posibles
8. ¿Qué seguros se deben contratar?
9. ¿Qué ventajas fiscales se obtienen con la compra de una vivienda habitual?
10. Documentación a aportar
11. ¿Qué tienes que hacer si deseas renegociar el tipo de interés de tu préstamo?
La adquisición de una vivienda es generalmente una de
las decisiones más importantes que puede tomar una
familia en el plano económico. Por ello es fundamental
informarse y asesorarse adecuadamente (a donde acudir
para encontrar la vivienda buscada, qué tipo de
comprobaciones previas debe realizar para evitarse
posibles sobresaltos, qué impuestos gravan la compra de
una vivienda, qué tipo de financiación es la que mejor se
adapta a tus necesidades, etc.).
¿A través de quién puedes adquirir tu
futura vivienda?
-Por medio de un API (Agente de la Propiedad
Inmobiliaria) o de una agencia inmobiliaria.
-Acudiendo a una empresa constructora o promotora.
-Directamente de particular a particular.
Comprobaciones previas a la compra
Es aconsejable realizar una serie de comprobaciones que
pueden ahorrarte posteriores problemas:
-La verificación o certificación registral: Es la consulta al
Registro de la Propiedad para comprobar la existencia o no
de algún condicionante (si el vendedor de la vivienda es
realmente el propietario, si existen cargas, tributos
pedientes de pago, gastos de comunidad pendientes,
contratos de alquiler, etc.) sobre la vivienda a adquirir que
pueda perjudicar el libre disfrute de la misma.
Si existiera alguna de estas circunstancias u otras similares,
es aconsejable que te asegures de efectuar la compra libre
de cualquier tipo de cargas o, de no ser posible, tener
perfecto conocimiento sobre el alcance de las mismas.
-La comprobación urbanística: Es recomendable
comprobar, en el ayuntamiento al que pertenece la
vivienda, si ésta se encuentra afectada de modo
desfavorable por algún plan urbanístico proyectado y si
cumple las exigencias de los planes urbanísticos en vigor.
-Analizar los aspectos básicos de la vivienda:
• Ubicación: Comprueba si el inmueble está situado en
una zona con ruidos, tráfico, contaminación, etc., si
está bien comunicado, facilidad de aparcamiento, si
dispone de servicios básicos como colegios,
supermercados, lugares de ocio, centro de
esparcimiento, etc.
¿Que saber antes de comprar una vivienda?
• Características: Es muy importante comprobar las
calidades de los materiales, la orientación, los servicios
comunes (garaje, trastero, jardines, etc.), el correcto
funcionamiento de todas las instalaciones, etc.
• Precio: Comprobar la relación precio-calidad, los
gastos asociados a la operación (impuestos, notario,
registro, etc.) y el resto de gastos inherentes al uso de
la vivienda (gastos comunales, contribución, etc.).
Notario: Es la persona idónea para orientarte sobre la
normativa vigente. Él te indicará las distintas
circunstancias que pueden concurrir en el contrato de
compra y la forma de solucionarlas, además de dar
garantía y certeza al contenido de los contratos.
-Promotores de vivienda: Deben suministrar al
comprador la memoria de calidades, todas las cuestiones
relacionadas con la construcción de la vivienda, el
calendario de pagos y la posible financiación.
-El vendedor: A él le corresponde suministrarte toda la
información que requieras para realizar la compra y, en
concreto:
• Escritura de propiedad.
• Plano de la vivienda.
• Cédula de habitabilidad.
• Último recibo pagado del Impuesto sobre Bienes
Inmuebles.
• Último recibo pagado de los gastos de la comunidad.
• Recibo de haber satisfecho el Incremento de Valor de
los Bienes de Naturaleza Urbana (con posterioridad a la
transmisión).
-La señal: Mediante la señal o arras puedes reservarte el
derecho de compra sobre un inmueble. Para ello tendrás
que entregar una cantidad a cuenta.
Si posteriormente no compras dicho inmueble en las
condiciones pactadas, perderás la señal entregada.
Si el vendedor no cumple lo estipulado, vendrá obligado a
devolver el doble de la cantidad recibida.
-Acuerdo de compraventa: En ocasiones, antes de firmar la
escritura se realiza un documento suscrito por el vendedor y
el comprador en el que se refleja el acuerdo alcanzado
(identificación de las partes, descripción del inmueble,
precio, forma de pago, responsable de sufragar los gastos e
impuestos correspondientes, la señal entregada, etc.).
-La escritura: El vendedor debe presentar la escritura
correspondiente de la vivienda que va a vender. Al
efectuar la compra, el notario expedirá una nueva escritura
de compraventa entre comprador y vendedor donde
figurarán todas aquellas cláusulas y condiciones que se
hayan pactado (precio, forma de pago, etc.).
¿Qué impuestos hay que pagar en la
compra de una vivienda?
-El IVA: Se aplicará sólo en el caso de primera transmisión
de vivienda nueva (compra directa al promotor). El importe
a satisfacer se calcula aplicando un porcentaje sobre el
precio escriturado (7% en vivienda libre y 4% en vivienda
de protección oficial y vivienda de protección pública).
-Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales:
Se aplicará para viviendas en segunda transmisión. Su
importe es el 7% sobre el precio escriturado (aunque este
porcentaje puede variar en función de la comunidad
autónoma –ver anexo V–). En VPO puede ser entre el 3% y
el 7% dependiendo de la comunidad autónoma (–ver
anexo V–).
-Impuestos sobre Actos Jurídicos Documentados:
Es un porcentaje que depende de la comunidad autónoma
y el tipo de vivienda (aplicable en las primeras
transmisiones de vivienda y sobre la responsabilidad
hipotecaria de los préstamos hipotecarios –ver anexo V-).
-Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos
de Naturaleza Urbana (Plusvalía): Depende del valor
catastral del suelo, años transcurridos desde la adquisición
del inmueble y del municipio en donde se encuentre
ubicada la vivienda. El vendedor es, legalmente, el
obligado al pago, salvo que se pacte lo contrario.
Una vez hayas comprobado todos los documentos, estarás
en condiciones de llevar adelante la compra. Para ello,
podrás efectuar su pago al contado, o bien mediante la
obtención de un préstamo hipotecario.
(1) Los porcentajes pueden variar en función de las comunidades autónomas.
El DNI de la vivienda
La escritura es el auténtico “Carné de Identidad” de una
vivienda ya que es el título que asegura su propiedad.
Debe estar siempre expedida por un notario e inscrita en
el Registro de la Propiedad.
Del 4% ó 7%(1)
Del 6% al 7%(1)
Del 0,5% al 1%(1) Del 0,5% al 1%(1)
IVA
Transmisiones patrimoniales
Actos jurídicos documentados
Compra vivienda
Nueva 2ª mano
Impuestos
Constitución
de hipoteca
Las preguntas que surgen ante la venta de la vivienda son:
¿Cuánto vale?
¿Estoy pidiendo mucho o poco?
Para saber cuál es el precio de tu vivienda puede recurrir a
tres canales de información distintos:
-Empresa de tasaciones. Te dará una información
profesional del valor técnico de su vivienda y te cobrarán
el importe de la tasación.
-API. Te dará un valor de venta fácil de tu vivienda. Esto
puede suponerte que adquieras el compromiso de tramitar
la venta a través de un API que te cobrará, en caso de
venderte la vivienda, una comisión que tendrás que
negociar.
-Propia información. Averigua si en tu edificio o barrio
se han vendido, últimamente, viviendas de características
similares a la tuya y esto te dará un precio orientativo.
¿Qué gastos tengo?
Si no se pacta nada en el contrato de arras o señal del
importe total a pagar, los gastos del vendedor son:
-La minuta del notario (ver anexo III).
-Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos
de Naturaleza Urbana (Plusvalía). Esta información la
obtendrás en el ayuntamiento donde esté la vivienda.
-La comisión del API.
¿Cuándo la venderé?
¿Puedo ahora comprarme la nueva
vivienda o tengo que esperar?
Esta pregunta te la solucionaremos en el apartado
“Financiación para cambio de vivienda” del punto 12,
ofreciéndole la financiación que más se ajuste a tus
posibilidades.
Un préstamo hipotecario es aquel cuya garantía es una
hipoteca que recae sobre un bien inmueble, generalmente
una vivienda.
Se formaliza en escritura pública ante Notario y se inscribe
en el Registro de la Propiedad.
El tipo de garantía hipotecaria permite plazos más largos
para la devolución del préstamo y tipos de intereses
inferiores a los de los préstamos con garantía personal.
Para poder solicitar un préstamo hipotecario, las entidades
financieras exigen una serie de garantías de tipo personal
y del propio inmueble sobre el que va a recaer la hipoteca.
En general, cada entidad financiera marca sus propias
condiciones.
Puede ocurrir que la vivienda que vayas a comprar tenga
un préstamo . En ese caso, tienes muchas
ventajas y puedes obtener, de forma muy sencilla y con un
importante ahorro de gastos, el préstamo que se adapte a
tus necesidades.
Ello es posible porque no necesitarás realizar trámites para
hipotecar la vivienda, sólo se cambia la titularidad del
préstamo que el promotor hizo en su día sobre la vivienda
que vas a adquirir. Este cambio de titularidad se
denomina subrogación en el préstamo del promotor y se
realiza simultáneamente con la escritura de compraventa.
Si te subrogas en la hipoteca de la promoción te evitas los
gastos de tasación de la vivienda, solicitar informes sobre
las cargas al Registro de la Propiedad, otorgar ante Notario
nueva escritura de hipoteca, inscribirla posteriormente en
el Registro y, lo más importante, el pago del Impuesto
sobre Actos Jurídicos Documentados por constituir una
nueva hipoteca, que varía según comunidades autónomas,
siendo el porcentaje comúnmente aplicado el 1% sobre la
responsabilidad hipotecaria del préstamo.
Subrogándola no sólo te ahorras dinero, sino también
tiempo y molestias, porque es un trámite muy fácil, rápido
y cómodo.
En el caso de que la hipoteca del Promotor no se ajuste a
tus necesidades, puedes modificar el importe a financiar,
el plazo de la hipoteca, las fechas de pago, etc. y todo ello
sin perdida del importante ahorro de gastos de la
subrogación.
Ejemplo del ahorro de gastos
Si adquieres una vivienda por 200.000$ que tiene una
hipoteca de 160.000$ ya constituida por el
Promotor y decidieras realizar una hipoteca nueva,
deberías pagar a una empresa tasadora alrededor de
260$ y solamente en concepto del Impuesto sobre Actos
Jurídicos Documentados entre 2.400 y 2.800 $
dependiendo de la responsabilidad hipotecaria que
indique el banco en el que solicitas la hipoteca. A estos
dos conceptos importantes faltaría añadir los gastos de
Notaría y Registro por constituir e inscribir la nueva
hipoteca. Si te subrogas en el préstamo supone un ahorro
de más de 3.000$.
Después de cumplir todos los requisitos preliminares que
se han descrito, te encontrarás con el problema de la
elección del tipo de préstamo hipotecario que mejor se
adapte a tus necesidades.
Para ello deberás tener en cuenta los siguientes factores:
Es la cantidad de dinero que la entidad financiera entrega
al cliente al concederle el préstamo.
Existen dos tipos de límites para determinar el importe:
1. El valor de la vivienda: La cantidad máxima a financiar,
es decir, el importe total que recibirá como préstamo
hipotecario será, como mucho, del 100% del valor de
tasación de la vivienda, con la aportación de garantía
adicional.
2. Los ingresos del solicitante: El importe se limita para
que las cuotas a pagar no superen el 35 ó 40% de los
ingresos líquidos justificables del solicitante y así poder
hacer frente a los pagos sin problemas.
El interés es el precio que el cliente se compromete a
pagar a la entidad financiera como consecuencia de haber
recibido una cantidad de dinero determinada en concepto
de préstamo.
La Tasa Anual Equivalente (TAE) es una fórmula para poder
comparar los tipos de interés que ofertan las distintas
entidades financieras. Para su cálculo se tienen en cuenta
la periodicidad de pago, el tipo de interés nominal, el
plazo y las comisiones iniciales.
Según el tipo de interés, los préstamos hipotecarios
pueden clasificarse en:
-De tipo fijo.
-De interés variable.
¿Cómo comparar préstamos distintos?
La Tasa Anual Equivalente (TAE) es una fórmula para
poder comparar los tipos de interés que ofertan las
distintas entidades financieras. Para su cálculo se tienen
en cuenta la periodicidad de pago, el interés nominal,
el plazo, las comisiones iniciales a favor de la entidad
financiera, excepto los gastos complementarios o
suplidos que han de detallarse uno a uno. Este coste
efectivo constituye la mejor forma de comparar los tipos
de interés que ofertan las entidades financieras.
1. Préstamos hipotecarios de interés fijo
El tipo de interés establecido en el contrato permanece
inalterable a lo largo de la vida del préstamo.
En estos préstamos, tanto la entidad financiera que ha
prestado el dinero como el cliente están expuestos al
riesgo de interés, es decir:
· Si los intereses descienden el cliente no se puede
beneficiar de dicha bajada, pudiendo estar pagando un
precio superior al que lo haría si la operación la
contratase en esos momentos.
· Si los intereses suben la situación es la contraria,
siendo la entidad financiera la perjudicada al no poder
repercutir al cliente la subida.
Por todo ello, la operación suele fijarse a plazos más cortos
que los que se establecen cuando el interés es variable, a
fin de evitar el riesgo de las variaciones de tipos de interés
para ambas partes.
¿Qué ventaja tienen los préstamos de interés fijo?
La principal ventaja que tienen los préstamos a interés fijo
es tener determinado, desde el principio de la operación,
el importe exacto de las cuotas a pagar a lo largo de toda
la vida del préstamo.
2. Préstamos hipotecarios a interés variable
Son operaciones en las que el tipo de interés varía cada
cierto periodo de tiempo, de acuerdo con las normas que
se establecen previamente.
La forma de fijar los intereses es la siguiente:
· Se acuerda un tipo inicial de interés, que permanece
fijo durante un periodo preestablecido, y que en la
mayoría de entidades financieras oscila entre 3 y 12
meses.
· Una vez transcurrido este periodo, el tipo de interés
varía de acuerdo con la evolución del índice de
referencia acordado en el contrato.
Tanto la entidad financiera como el cliente acusarán las
oscilaciones de mercado:
· En época de tipos de interés bajos, el cliente pagará
una cuota menor.
· En época de tipos de interés altos, el cliente tendrá
que pagar una cuota mayor.
Por ello, al irse ajustando el tipo de interés al mercado, las
entidades financieras suelen ofertar plazos de
amortización más largos (normalmente entre 20 y 40 años)
que los utilizados en los préstamos a tipo fijo
(normalmente entre 15 y 30 años).
¿Qué ventaja tienen los préstamos de interés variable?
Las principales ventajas son:
· Menores cuotas a pagar al disponer de mayor plazo.
· Beneficiarse de las bajadas de tipo de interés.
Índices de referencia
Es la variable en función de la cual cambia el tipo de
interés del préstamo.
En 1994 se definieron 6 índices de referencia oficiales y en
junio de 1999 se incorporó el Euribor a 1 año:
-Referencia Interbancaria a 1 año: Euribor
Es el tipo ofertado por el grupo preseleccionado de
entidades de crédito en el mercado de depósitos
interbancarios en euros para el plazo de 1 año. El índice
representa la media mensual de los valores diarios de
dicho índice.
-IRPH de cajas de ahorros
Es el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de 3
años para la adquisición de vivienda libre concedidos por
las cajas.
-IRPH de bancos
Es el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de 3
años para la adquisición de vivienda libre concedidos por
los Bancos.
-IRPH del conjunto de entidades de crédito
Es el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de 3
años para la adquisición de vivienda libre concedidos por
el conjunto de entidades de crédito.
-Índice Activo de Referencia CECA
Es el tipo medio de las operaciones en préstamos
personales de 1 año a menos de 3 años y de los préstamos
hipotecarios para la adquisición de vivienda libre de 3 o
más años.
-Tipo de rendimiento de la Deuda Pública de plazo
entre 2 y 6 años
Es el tipo de rendimiento interno en el mercado
secundario de la Deuda Pública de plazo entre 2 y 6 años.
Los índices oficiales reúnen los siguientes requisitos
básicos para que puedan servir como referencia de los
préstamos hipotecarios:
• Ser públicos y fácilmente verificables por parte del
cliente. El Banco de España los publica mensualmente
en el BOE (cada uno de ellos adopta un único valor por
mes), siendo fácilmente consultables al recogerse en la
prensa en las páginas de información económica.
• Ser objetivos. Los datos que sirven de base al cálculo
del valor del índice son agregados de acuerdo con
procedimientos matemáticos aprobados por el Banco de
España.
• Ser neutrales. Ninguna entidad financiera puede
influir en su determinación.
Con independencia de utilizar un índice de referencia
oficial o no, debe quedar claramente identificado en la
escritura del préstamo, así como su forma de aplicación.
-
El diferencial
Consiste en el importe que las entidades financieras
añaden al tipo de interés de referencia.
¿Cómo se especifica el valor del diferencial?
Normalmente fijando un porcentaje sobre el índice de
referencia utilizado.
Es el periodo de tiempo durante el cual el tipo de interés
de un préstamo a interés variable no sufre modificación.
En los préstamos a tipo de interés variable hay que
diferenciar entre:
-Periodo de interés inicial: Es el plazo durante el cual
permanece vigente el tipo de interés pactado en el
contrato del préstamo.
-Periodo de interés a tipo variable: Finalizado el periodo
de interés inicial, comienza el periodo de interés a tipo
variable que dura hasta que se termina de pagar el
préstamo. Durante este periodo, el interés varía cada cierto
tiempo (generalmente cada 6 meses o 1 año) según se
acuerde en el contrato de préstamo.
Si el interés es variable no olvides preguntar
• El índice de referencia aplicable (Euribor, IRPH de cajas, etc).
• Cómo se fija el tipo de interés en cada revisión.
• Cómo se le comunica al cliente, para cada revisión que
se efectúe del tipo de interés, el nuevo tipo aplicable y el
periodo de vigencia del mismo.
• El procedimiento de rescisión del contrato, en caso de
no aceptación por el cliente del tipo aplicable en el
siguiente periodo de tipo de interés.
Es el importe que el cliente se compromete a pagar
periódicamente (normalmente cada mes) a la entidad
financiera que le ha concedido el préstamo, en concepto
de intereses y devolución del capital prestado.
Si el préstamo es a interés variable, la cuota se modificará
tras cada revisión del tipo de interés.
La cuota depende básicamente de cuatro factores: importe
del préstamo, plazo, tipo de interés y periodicidad de pago
(normalmente mensual).
Es el tiempo acordado en la escritura del préstamo para
que el cliente devuelva a la entidad financiera la totalidad
de la cantidad prestada, pudiendo llegar, por lo general,
hasta 40 años en función de:
· El tipo de préstamo (fijo, cuota constante, mixto,
variable, ...).
· La edad del solicitante.
· La normativa que regule los préstamos acogidos a
convenio (VPP).
Hay préstamos en los que se establece un periodo de
carencia. La carencia puede definirse como el periodo
inicial de la vida de un préstamo en el que el cliente
únicamente paga los intereses, no amortizando nada
de capital.
Es la forma de cálculo de las cuotas a pagar para devolver
el importe del préstamo. Hay diversos sistemas de
amortización: cuota constante, cuota decreciente y cuota
creciente.
La más habitual es la cuota constante en la que el cliente
siempre paga el mismo importe (suma de capital más
intereses) mientras no varíe el tipo de interés.
Cada préstamo tiene sus ventajas
Las ventajas de los distintos préstamos según su forma de
interés son:
• Préstamos a interés fijo: Conocer, desde el principio de
la operación, el importe exacto de las cuotas a pagar a lo
largo de toda la vida del préstamo.
• Préstamos a interés variable: Obtener una financiación
a mayor plazo reduciendo el importe de la cuota a pagar.
Además, en el caso de descenso de los intereses, poder
reducir dicha cuota todavía más.
La Orden Ministerial (O.M.) de 5 de mayo de 1994 sobre
“Trasparencia de las condiciones financieras de los
préstamos hipotecarios” tiene por objeto garantizar la
adecuada información y protección de quienes concierten
préstamos hipotecarios,estimulando la efectiva
competencia entre las entidades financieras.
Dicha O.M. afecta a los préstamos hipotecarios que reúnan
las siguientes condiciones:
-La hipoteca ha de recaer sobre una vivienda.
-El titular del préstamo ha de ser una persona física.
-El importe no ha de superar los 150.253,02 euros.
Los aspectos más relevantes de esta norma son:
-Folleto informativo
Es el documento en el que se recogen, a modo orientativo
y de forma clara y estandarizada, las condiciones
financieras de los préstamos hipotecarios.
Las entidades financieras deberán entregarlo gratuita y
obligatoriamente a quien solicite un préstamo hipotecario.
-Oferta vinculante
Documento firmado por un representante del banco/caja,
que recoge las condiciones financieras de la operación en
el mismo orden en que figuran en la escritura del
préstamo (capital del préstamo, amortización, intereses
ordinarios, comisiones que resulten aplicables y gastos a
cargo del prestatario).
Aprobada la solicitud, las entidades financieras deberán
entregar al solicitante la oferta vinculante del préstamo, la
cual tendrá una validez mínima de 10 días hábiles desde
su fecha de entrega.
Esta oferta vincula y obliga a la entidad financiera, pero
no al solicitante, que podrá rechazarla libremente.
-Firma de la escritura
Si el solicitante acepta la oferta vinculante se formalizará
el préstamo hipotecario en escritura pública y el Notario
comprobará que no existen discrepancias entre las
condiciones financieras de la oferta vinculante y las
cláusulas financieras del documento contractual, debiendo
advertir al prestatario de las diferencias que en su caso
hubiera constatado y de su derecho a desistir de la
operación. En cualquier caso, en el acto de firma, el
Notario deberá resolver las posibles dudas que puedan
plantearse los interesados.
El prestatario (titular del préstamo) tiene el derecho a
examinar la escritura del préstamo en el despacho del
Notario al menos durante los tres días hábiles anteriores a
su firma.
El derecho a la elección de Notario corresponde al
solicitante, sin que éste pueda imponer Notario que, por
su competencia territorial, carezca de conexión razonable
con alguno de los elementos personales o reales del
negocio.
Una vez cumplidos todos los requisitos necesarios para la
concesión de un préstamo hipotecario, las entidades
financieras, antes de formalizarlo, realizan los siguientes
trámites:
-La tasación: La vivienda ha de ser tasada, es decir,
valorada por un perito independiente y autorizado por el
Ministerio de Economía y Hacienda.
-Verificación registral: Consiste en comprobar en el
Registro de la Propiedad la existencia o no de cargas sobre
la vivienda que se va a hipotecar.
Ambos trámites originan una serie de gastos que son a
cargo del solicitante, con independencia de la aprobación
o denegación del préstamo.
Una vez comprobados estos datos, se llevará a cabo la
formalización del préstamo hipotecario.
-Comisión de apertura: Se trata de una comisión que
cobra la entidad financiera por una sola vez, al inicio del
préstamo. Se suele establecer como un porcentaje sobre el
importe del préstamo.
-Comisión de subrogación: La subrogación es el acto por
el que una persona, asumiendo la deuda, sustituye
jurídicamente al titular de un préstamo respecto de los
derechos y obligaciones derivados del préstamo concedido,
es decir, se convierte en titular del préstamo. Se produce
cuando una persona adquiere a un particular una vivienda
sobre la que recae una hipoteca, o lo hace directamente a
un promotor-constructor.
La entidad financiera tiene que estar de acuerdo en
efectuar la subrogación, derivándose el pago de la
correspondiente comisión por parte del subrogado, aunque
en este caso no se cobrará la comisión de apertura.
-Gastos de notaría: Corresponde al gasto de realización
de escritura pública otorgada por notario. La cuantía a
pagar depende de los aranceles establecidos oficialmente.
-Impuestos: La constitución de hipoteca está sujeta al
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. La cantidad
a pagar por dicho impuesto se calcula aplicando un
porcentaje dependiendo de la comunidad autónoma (ver
anexo V) sobre la responsabilidad hipotecaria
(aproximadamente el doble del importe del préstamo).
-Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad:
Formalizada la escritura del préstamo hipotecario, se debe
inscribir en el Registro de la Propiedad correspondiente.
La inscripción en el Registro la realiza la entidad financiera
que concede el préstamo.
La cuantía a pagar dependerá de los aranceles establecidos
oficialmente.
-Intereses de demora: Es el tipo de interés a aplicar a
aquellas cantidades que, llegado su vencimiento, no han
sido abonadas. En definitiva, es una penalización al titular
de un préstamo si incumple sus obligaciones de pago.
-Comisión de cancelación anticipada y comisión de
entregas a cuenta: Al cancelar el préstamo total o
parcialmente (con entregas a cuenta) las entidades
financieras cobran una comisión, que es un porcentaje
sobre la cantidad cancelada o entregada a cuenta.
-Comisión por modificación de contrato: Esta comisión
se aplica en el caso que, a petición del cliente y aprobado
por la entidad financiera, se modifiquen durante la vida
del préstamo algunas de las condiciones establecidas
inicialmente en el contrato. El importe de la misma se
calcula aplicando un porcentaje sobre el capital pendiente
de pago en el momento de la modificación.
-Comisión por reclamación de cuotas impagas: En el
caso de existir cuotas impagas, las entidades financieras
suelen cobrar al cliente, en el momento en que se
regulariza la deuda, un importe fijo que está
preestablecido en el contrato.
La tarifa de comisiones a repercutir al cliente debe ser
comunicada previamente al Banco de España y está a
disposición de cualquier persona que quiera consultarla.
Sólo podrán repercutirse al cliente aquellas comisiones
que expresamente se encuentren recogidas en la
escritura del préstamo.
Los préstamos hipotecarios tienen los
siguientes gastos:
· Tasación
· Comisión de apertura
· Impuestos
· Gastos de notaría
· Gastos de Registro
· Gastos de gestoría
La ley obliga al titular de un préstamo hipotecario a
contratar un seguro de incendios sobre el inmueble a
hipotecar.
También resulta muy conveniente contratar un seguro del
tipo multirriesgo del hogar que proteja contra diversos
accidentes domésticos (entrada de agua, robo, daños a
terceros, etc.).
Es recomendable, además, contratar un seguro de vida,
que cubra el riesgo de fallecimiento del titular de un
préstamo, cancelando la compañía el capital pendiente de
pago en ese momento.
Si se trata de un préstamo autopromotor, el seguro
decenal garantiza los daños causados en el edificio por
vicios o defectos que afecten a los elementos estructurales
y que comprometan directamente la resistencia mecánica y
la estabilidad del edificio. Aunque este seguro no es
obligatorio para autopromotores individuales de una
vivienda de uso propio, sin embargo será obligatoria la
acreditación de dicho seguro cuando en una transmisión
ínter vivos así lo exija el nuevo adquiriente, desde el
momento de la transmisión hasta el término de los diez
años de plazo para los que se exige esta garantía.
En este apartado se indican las normas estatales, sin
recoger las especificaciones propias de las leyes
promulgadas por cada comunidad autónoma, basándose
en las facultades que les otorga la Ley 14/96, de 30 de
diciembre, de Cesión de Tributos del Estado a las
Comunidades Autónomas y Medidas Complementarias.
La compra, al igual que la construcción o la rehabilitación
de la vivienda (siempre que constituya o vaya a constituir
la residencia habitual) lleva consigo las siguientes ventajas
fiscales en el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas:
A. Ahorro a través de Cuenta Vivienda
Tendrá derecho a deducirse(1) de la cuota, el 15% del
aumento del saldo de la Cuenta Vivienda, siempre que
dichas cantidades se destinen exclusivamente a la compra
o rehabilitación de la primera vivienda habitual, y cuando
la antigüedad de cuenta no supere los 4 años.
B. Entregas realizadas por el adquiriente
de una vivienda
Podrá deducirse(1) en la cuota el 15% de las cantidades que
entregues para la adquisición o rehabilitación de la
vivienda que constituyas o vayas a constituir la residencia
habitual.
C. Financiación a través de un préstamo
Cuando para la adquisición o rehabilitación de la vivienda
habitual se utilice un préstamo concedido por una entidad
bancaria, con el que se financie al menos el 50% del coste
de la vivienda habitual adquirida o de la rehabilitación y
no se amortice globalmente más del 40% del préstamo en
los 3 primeros años de duración del mismo, los
porcentajes de deducción serán los siguientes:
1. Los 2 primeros años (desde la adquisición o
rehabilitación), del importe total pagado por capital,
intereses y gastos de financiación, la deducción es del
25% para los primeros 4.507,59 euros. Para la cantidad
restante, hasta 9.015,18 euros, la deducción es del 15%(1).
2. Para el resto de años, los porcentajes anteriores serán
el 20% y el 15% respectivamente.
3. Si la adquisición de la vivienda fue antes del 4 de
mayo de 1998, el titular podría tener derecho a un
mayor importe de deducción en la Declaración de la
Renta del ejercicio, en las condiciones establecidas por
la Ley de Presupuestos Generales del Estado.
Los gastos e impuestos que hay que pagar por la compra
de la vivienda habitual, también, son susceptibles de
deducción por la adquisición de vivienda.
(1) Hasta los límites establecidos en la legislación vigente.
Los documentos que debes aportar a la entidad a la que
vayas a solicitar el préstamo hacen referencia a tres
aspectos:
A. Información personal
DNI/NIF y, caso de estar casado/a, régimen económico
matrimonial (el motivo es que en el caso de que la
hipoteca se constituya sobre la vivienda que será domicilio
familiar, es necesario el consentimiento de los dos
cónyuges).
B. Información económica
-Trabajador por cuenta ajena: Se suele pedir las 2
últimas nóminas y la última declaración del IRPF y
Patrimonio.
-Trabajador por cuenta propia: Lo habitual es solicitar la
última declaración del IRPF y Patrimonio y los últimos
pagos fraccionados de renta e IVA.
C. Información sobre el bien a hipotecar
Pueden darse diferentes situaciones:
-Compra de particular a particular: Fotocopia de la
escritura de la vivienda (a entregar por el vendedor).
-Compra a un promotor: Si la obra está siendo
financiada por la misma entidad a la que solicita el
préstamo, debes entregar fotocopia del contrato de
compraventa, a facilitar por el promotor. En el caso que la
obra esté financiada por otra entidad, deberás solicitar al
promotor la escritura de división horizontal.
-Si lo que deseas es construirte tu propia vivienda:
Debes aportar la escritura de la propiedad del solar y la
licencia y proyecto de obra.
Si tienes un préstamo hipotecario puede que el tipo de
interés que estás pagando sea superior al que podrías
obtener si lo contratases actualmente. Ante esta situación
se puede optar por dos alternativas: la novación y la
subrogación.
La novación permite al prestatario negociar con su entidad
la modificación de las condiciones del tipo de interés y, en
su caso, el plazo.
La subrogación faculta al prestatario a cambiar de entidad
acreedora, sustituyéndola por otra que le oferte mejores
condiciones financieras.
Podrán acogerse a estas modalidades cualquier persona
(física o jurídica) que sea titular de un préstamo
hipotecario (fijo o variable), con independencia de la fecha
de formalización y de si consta o no en escritura la
posibilidad de cancelación anticipada.
En la escritura de subrogación sólo se podrá pactar la
modificación de las condiciones del tipo de interés tanto
ordinario como de demora inicialmente pactado o vigente.
Para los préstamos concertados a partir del 27 de abril de
2003, podrá pactarse la modificación de las condiciones
del tipo de interés tanto ordinario como de demora
inicialmente pactado o vigente, la ampliación del plazo
del préstamo, o ambas.
Las ventajas que la legislación vigente concede a los
titulares de préstamos hipotecarios residen en la sustancial
disminución de los gastos que representa el cambio de
entidad. Así tenemos:
-Exención del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
-Reducción de los gastos notariales y registrales.
-Limitación de la comisión de cancelación anticipada
tanto en préstamos de interés variable y como en el caso
de los fijos que se trasformen en variables (del 2,5%,
aunque algunas entidades no lo cumplen).
-Podrá cobrarse la comisión por cancelación anticipada
que hubiese sido pactada, con el límite del 1% por ciento
si se trata de un préstamo hipotecario a interés variable
concertado antes del 27 de abril de 2003, o con el límite
del 0,5% si es un préstamo hipotecario a interés variable
concertado a partir del 27 de abril de 2003.
-Cuando se hubiese pactado amortización anticipada sin
fijar comisión, la entidad financiera no tendrá derecho a
percibir cantidad alguna por este concepto.
En las renovaciones modificativas que tengan por objeto la
ampliación del plazo de un préstamo vigente a partir del
27 de abril de 2003, la entidad acreedora no podrá percibir
por comisión de modificación de condiciones más del
0,1% de la cifra de capital pendiente de amortizar.
Ni con la novación ni con la subrogación puede
modificarse el importe de la deuda pendiente del
préstamo: caso de que tengas interés en solicitar una
financiación adicional, se deberá tramitar como acto
jurídico independiente a través de una ampliación de
cuantía.
Los pasos que son aconsejables seguir para realizar una
subrogación son:
-Primero intenta negociar con tu entidad una revisión del
tipo de interés, es posible que te ofrezcan una novación
(la variación afectará al resto de la vida del préstamo) o un
pacto de intereses (el nuevo tipo de interés tendrá una
vigencia, por lo general, de un año).
-Caso de no obtener una respuesta satisfactoria, dirígete
a otra entidad e infórmate de las condiciones que te
ofertan para el cambio de hipoteca.
-Compara el ahorro de intereses que obtendrías con el
cambio de entidad y el coste que te supondría realizar
dicho cambio: notaría, registro, comisión de cancelación
anticipada, comisión de apertura, tasación y gestoría.
-Antes de tomar una decisión, es importante que te
asesores del importe de los gastos a pagar, bien en la
entidad en la que tienes el préstamo (caso de novación) o
en la que deseas cambiarlo (caso de subrogación).
-Si te interesa proceder al cambio de entidad, ésta
deberá entregarte una oferta vinculante (normalmente a
partir de este momento ya tendrás que hacer frente a los
gastos de tasación y verificación registral). Recuerda que
dicha oferta sólo compromete a la entidad que la entrega
y nunca a ti.
-La entidad oferente se encargará de todos los trámites
para realizar el cambio, siempre que tú aceptes la oferta
planteada.